به گزارش سایت خبری پرسون، اگرچه نمی‌توان زمان دقیقی را برای عبور بازار مسکن از دوره رکود مشخص کرد و متغیرهایی مثل وضعیت اقتصاد کلان، نرخ تورم، اوضاع بازارهای موازی، قدرت خرید متقاضیان مسکن و تیراژ ساخت‌وساز بر آن تاثیر می‌گذارد، اما تجربه نشان داده دوره رکود مسکن دست‌کم ۳۰ تا ۳۶ماه به طول می‌انجامد که در شرایط فعلی نیز از فروردین ۱۴۰۰ آغاز شده است. یکی از مهم‌ترین سوالات و ابهاماتی که این روزها در بازار مسکن ایجاد شده این است که آیا امکان منفی شدن نرخ رشد قیمت وجود دارد یا خیر؟ در جواب باید گفت که این موضوع مسبوق به سابقه است. بررسی ادوار مختلف رکود و رونق بازار مسکن نشان می‌دهد که در پس رشد سنگین قیمت‌ها ثبات و حتی کاهش قیمت نهفته است؛ به‌طورمثال، بازار مسکن شهر تهران بعد از جهش سال۹۲ در سال۹۳ با ثبات و سال۹۴ با نرخ رشد منفی مواجه شد.
اغلب ماه‌های سال۱۳۹۴ نرخ رشد ماهانه و سالانه بازار مسکن شهر تهران منفی بود؛ به‌طوری‌که در آذرماه آن سال نرخ رشد قیمت ۱/۲درصد و در دی‌ماه ۳/۱درصد در مقایسه با ماه مشابه سال قبل از آن کاهش پیدا کرد. اما سوال اینجاست که وضعیت بازار مسکن تا پایان سال چگونه خواهد بود؟ آیا تغییری در وضعیت رهن و اجاره مسکن اتفاق خواهد افتاد؟ مردم برای سال آینده و وضعیت تورم چه برنامه‌ریزی‌ای باید داشته باشند؟
بررسی‌ها حاکی از آن است در 6ماهه دوم سال قیمت مسکن حدود 10درصد افزایش داشته و حتی در برخی نقاط شهر این افزایش به 30درصد هم رسیده است. همچنین نرخ اجاره‌بها در فصل پاییز جهش 100درصدی را تجربه کرده که به گفته کارشناسان حوزه مسکن، این اتفاق در طول سال‌های گذشته بی‌سابقه است.
دکتر میثم مهرپور، تحلیلگر مسائل اقتصادی درباره وضعیت بازار مسکن تا پایان سال می‌گوید: «وضعیت بازار مسکن اکنون در رکود افزایشی قرار دارد. این رکود به همراه افزایش به چند عامل بستگی دارد؛ نخست اینکه طی سال‌های قبل بازار مسکن با سیاستگذاری غلط دولت گذشته دچار کمبود واحد مسکونی است. اینطور که در بازار تقاضای بالای مسکن وجود دارد و مسکن به اندازه کافی نیست. از طرفی مسکن در کشور ما همیشه کالای سرمایه‌ای بوده است که این اصلا درست نیست. از سوی دیگر، دلال‌بازی‌ها در حوزه مسکن آسیب جدی به بازار مسکن زده است. از طرف دیگر، مردم قدرت خرید کمتری برای مسکن دارند. قیمت‌ها آنقدر بالا رفته که بعضی از اقشار جامعه دیگر توان خرید مسکن را ندارند.»
این کارشناس اقتصادی با بیان اینکه قیمت مسکن رابطه غیرمستقیم با مذاکرات دارد، می‌افزاید: «واکنش مذاکرات بیشتر در ارز دیده می‌شود. وقتی ارز بالا می‌رود مسکن جهش بیشتری می‌کند؛ البته مساله قیمت مسکن چندوجهی است که باید یک سیاست و برنامه‌ریزی دقیق برایش انجام داد؛ مثلا در اجرای مالیات عایدی سرمایه باید در تمام بخش‌ها انجام شود و اگر تنها در بخش مسکن اجرایی شود سرمایه‌ها حرکت می‌کنند به‌سمت بازارهای دیگر و این مساله‌ساز است. اکنون مسکن به‌عنوان یک کالای سرمایه‌ای در نظر گرفته شده و تورم آن بسیار بالاست. اکنون هزینه مسکن برای خانواده بیش از 42درصد هزینه‌ها را تشکیل می‌دهد. این فشار بسیاری برای مردم به همراه دارد. اگر بخواهیم طرح دریافت مالیات از خانه‌های خالی را هم اجرایی کنیم که قرار شده محل درآمد آن چندهزار میلیارد باشد، پیشنهاد می‌شود این درآمد در حوزه مسکن خرج شود؛ البته مجموعه قانون‌های بازدارنده تاکنون تنها در روی کاغذ مانده است. ضمن اینکه دولت توانسته تا حد زیادی بازار را مهار کند.»
کنترل مسکن کار دشواری است
ایرج رهبر، دبیر انجمن انبوه‌سازان مسکن استان تهران گفت: ساخت یک‌میلیون واحد مسکونی که ازسوی رییس‌جمهور به‌عنوان یکی از مهم‌ترین وعده‌های مسکنی دولت مطرح شده تنها با همکاری و حضور بخش خصوصی امکان‌پذیر است. اگر بخواهیم قیمت مسکن را با قیمت دلار بسنجیم با توجه به نوسانات قیمتی که این بخش داشته، به‌طور قطع قیمت خانه تغییر خواهد کرد چراکه درحال‌حاضر مصالح ساختمانی در این حوزه با رشد قیمتی روبه‌رو شده است.
دبیر انجمن انبوه‌سازان مسکن استان تهران اظهار کرد: فولاد و سیمان به‌عنوان یکی از مهم‌ترین عوامل اصلی ساخت مسکن در یک تا دو ماه گذشته با رشد چشمگیر قیمتی روبه‌رو شده است، قیمت فولاد در ماه گذشته کیلویی چهارهزار تومان گران‌تر شده که این خود در بالا رفتن قیمت مسکن اثرگذار خواهد بود. دولت باید برای ساخت این یک‌میلیون واحد مسکونی در کشور در ابتدا اراضی لازم را در نظر بگیرد؛ چراکه مهم‌ترین گام برای ساخت این تعداد خانه تعیین زمین و از سوی دیگر، مدیریت درست و به‌کارگیری سازندگان با صلاحیت باشد.
در سال‌های گذشته با کمبود ساخت مسکن در کشور روبه‌رو بودیم که همین امر خود باعث به‌هم‌ریختن تعادل در بخش عرضه و تولید مسکن شده است. بازار مسکن این روزها در معرض اخبار ساخت مسکن ازسوی دولت، رکود و در برخی آمارها کاهش نرخ را تجربه می کند که این موضوع طبق گفته وزیر راه و شهرسازی خود باعث کنترل قیمت در بازار مسکن است.
سهم مسکن در تورم بسیار بالاست
هادی عباسی، مشاور وزیر اسبق راه‌وشهرسازی در برنامه گفت‌و‌گوی ویژه خبری ضمن تاکید بر این مساله که باید برای مستاجران به‌صورت فوری چاره‌اندیشی شود، اظهار داشت: افزایش تولید و عرضه مسکن به همراه بحث‌های مالیاتی و مقابله با سوداگری ازجمله گرفتن مالیات از خانه‌های خالی دو راهکاری است که به ساماندهی بازار اجاره‌بها منتهی می‌شود ولی در عرصه عمل و اجرا هر کدام از این برنامه‌ها با کندی پیش می‌رود و نیاز به سرعت است. این کارشناس حوزه اقتصاد و مسکن گفت: انتظار میرفت، گرفتن مالیات از دومیلیون واحد مسکونی خالی در کلانشهر‌ها به‌ویژه مناطق گران‌قیمت آغاز شود، انتظار داریم قانون مالیات بر واحد‌های مسکن خالی با جدیت پیگیری و گام‌به‌گام اجرا شود و کلانشهر‌ها در اولویت قرار بگیرد. باید نشانه‌های جدی بودن دولت در اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی به جامعه ارسال شود اما هنوز این کار انجام نشده است. عباسی با اشاره به جزئیات قانون جهش تولید و تامین مسکن گفت: دولت براساس قانون ساماندهی در جهش تولید، موظف است زمین با هزینه صفر به‌صورت اجاره ۹۹ساله برای ساخت مسکن تامین کند و بانک‌ها نیز موظف هستند وام ساخت پرداخت کنند.
مشاور وزیر اسبق راه‌وشهرسازی با اشاره به عملکرد نظام بانکی در تامین مالی ساخت مسکن گفت: باید ۳۶۰هزار میلیارد تومان تسهیلات ساخت را پرداخت می‌کردند و بانک مرکزی هم باید به‌صورت برخط اعلام می‌کرد که بانک‌ها چقدر به تعهدات‌شان عمل کردند. اکنون که در ماه یازدهم سال۱۴۰۰ هستیم، بانک‌ها کمتر از پنج درصد به تعهدات‌شان عمل کردند. عباسی با اشاره به یکی از ملزومات حرکت طرح جهش تولید و تامین مسکن گفت: برای ساماندهی و رفع مشکلات مسکن، رییس‌جمهور باید هفتگی جلسات شورای عالی مسکن را تشکیل دهد، چون سهم مسکن در تورم بسیار بالاست.
این کارشناس حوزه مسکن با اشاره به این مساله که اگر تورم بخش مسکن کنترل نشود نمی‌توانیم تورم را تک‌رقمی کنیم، گفت: اگر بخش مسکن را فعال نکنیم نمی‌توانیم دومیلیون شغل را در کشور ایجاد کنیم. عباسی در بیان شیوه‌های خارج شدن از رکود اقتصادی گفت: از نظر اشتغال، تورم، رشد اقتصادی و از منظر عدالت نیازمندیم سیاست‌های مسکن را اجرا کنیم و این به مذاکرات ارتباطی ندارد، چون مصالح و زمین در داخل کشور وجود دارد و به منابع ارزی هم نیازی نداریم.
برای ساماندهی و رفع مشکلات مسکن، رییس‌جمهور باید جلسات هفتگی شورای عالی مسکن را تشکیل دهد، چون سهم مسکن در تورم بسیار بالاست.
منبع: صبح نو
