به گزارش سایت خبری پُرسون، بازار مسکن ایران طی سالهای اخیر با رشد مستمر قیمت، کاهش شدید قدرت خرید خانوارها و جهش قابل توجه اجارهبها روبهرو بوده است؛ روندی که بهویژه در کلانشهرهایی همچون تهران، مشهد و اصفهان، امکان خرید یا حتی اجاره یک واحد مسکونی مناسب را برای بخش قابل توجهی از زوجهای جوان و خانوارهای کمدرآمد به حداقل رسانده است. افزایش شکاف میان درآمد خانوارها و هزینه تأمین مسکن، این حوزه را به یکی از مهمترین چالشهای اقتصادی و اجتماعی کشور تبدیل کرده است.
امروز بحران مسکن دیگر صرفاً به دهکهای پایین درآمدی یا جامعه کارگری محدود نیست، بلکه بخش وسیعی از طبقه متوسط را نیز درگیر کرده است. استمرار تورم، افزایش قیمت زمین، رشد هزینه مصالح ساختمانی و بالا رفتن هزینههای ساخت موجب شده قیمت مسکن فاصلهای قابل توجه با توان مالی خانوارها پیدا کند.امروز بحران مسکن دیگر صرفاً به دهکهای پایین درآمدی یا جامعه کارگری محدود نیست، بلکه بخش وسیعی از طبقه متوسط را نیز درگیر کرده است. استمرار تورم، افزایش قیمت زمین، رشد هزینه مصالح ساختمانی و بالا رفتن هزینههای ساخت موجب شده قیمت مسکن فاصلهای قابل توجه با توان مالی خانوارها پیدا کند؛ موضوعی که ضرورت اجرای سیاستهای مؤثر، برنامهریزی دقیق و حمایتهای هدفمند دولت را بیش از گذشته آشکار کرده است.
کارشناسان معتقدند با سطح فعلی دستمزدها و میزان حق مسکن پیشبینیشده در فیش حقوقی کارگران، خانهدار شدن برای بسیاری از خانوارها به رؤیایی دور از دسترس تبدیل شده است؛ بهگونهای که حتی اختصاص بخش عمده درآمد ماهانه نیز پاسخگوی هزینه خرید یا تأمین مسکن نیست.
تمدید خودکار قراردادها؛ حمایت از مستأجران یا مُسکن موقت؟
در چنین شرایطی، دولت و وزارت راه و شهرسازی در خردادماه امسال و با توجه به شرایط خاص کشور، مجموعهای از سیاستهای حمایتی را برای مدیریت بازار اجاره و کاهش فشار بر مستأجران در دستور کار قرار دادند.
مهمترین تصمیم اتخاذشده، تصویب تمدید خودکار قراردادهای اجاره در سال ۱۴۰۵ از سوی سران سه قوه بود. بر اساس این مصوبه، در صورت درخواست مستأجر، قراردادهای اجاره به مدت یک سال بهصورت خودکار تمدید میشود و سقف افزایش اجارهبها نیز در سراسر کشور حداکثر ۲۵ درصد تعیین شده است.
مطابق این مصوبه، تمامی قراردادهای اجاره املاک مسکونی که از زمان ابلاغ مصوبه تا پایان سال ۱۴۰۵ منقضی میشوند، در صورت درخواست مستأجر، از تاریخ پایان قرارداد به مدت یک سال تمدید خواهند شد و میزان افزایش اجارهبها و قرضالحسنه نیز حداکثر ۲۵ درصد خواهد بود.
همچنین در این مصوبه تأکید شده است که مراجع قضایی صرفاً به دلیل پایان مدت قرارداد و در صورت درخواست موجر، حکم تخلیه صادر نکنند. این تصمیم با توجه به شرایط ناشی از جنگ تحمیلی سوم، فشارهای اقتصادی وارد بر خانوارها و همزمانی این تحولات با فصل جابهجایی مستأجران، با هدف حمایت از اقشار آسیبپذیر به تصویب رسیده است.
جهش هزینه ساخت، نهضت ملی مسکن را در تنگنا قرار داد
در کنار بحران بازار اجاره، افزایش چشمگیر هزینههای ساختوساز نیز طی ماههای اخیر به یکی از مهمترین چالشهای بخش مسکن تبدیل شده است؛ موضوعی که علاوه بر پروژههای بخش خصوصی، اجرای طرحهای حمایتی دولت از جمله نهضت ملی مسکن را نیز با مشکلات جدی مواجه کرده است.
رشد قیمت مصالح ساختمانی، افزایش دستمزد نیروی انسانی، بالا رفتن هزینه حملونقل و خدمات مرتبط، بهای تمامشده ساخت هر مترمربع واحد مسکونی را به شکل محسوسی افزایش داده و فشار مضاعفی بر تأمین منابع مالی پروژههای حمایتی وارد کرده است.
در همین راستا، دولت برای جلوگیری از کند شدن روند اجرای پروژههای نهضت ملی مسکن، افزایش سقف تسهیلات این طرح را در دستور کار قرار داد؛ تصمیمی که ابتدا در شورایعالی مسکن و سپس در هیئت عالی بانک مرکزی به تصویب رسید.
وام ۸۵۰ میلیونی؛ گامی رو به جلو یا عقبمانده از تورم؟
بر این اساس، وزارت راه و شهرسازی در بیستوچهارمین جلسه شورایعالی مسکن که پنجم خردادماه به ریاست معاون اول رئیسجمهور برگزار شد، از افزایش سقف تسهیلات پروژههای نهضت ملی مسکن از ۶۵۰ میلیون تومان به ۸۵۰ میلیون تومان خبر داد.
پس از آن، هیئت عالی بانک مرکزی نیز در هفتاد و یکمین جلسه خود با این افزایش موافقت کرد. بر اساس این مصوبه، سقف فردی تسهیلات موضوع ماده (۴) قانون جهش تولید مسکن از ۶ میلیارد و ۵۰۰ میلیون ریال به ۸ میلیارد و ۵۰۰ میلیون ریال افزایش یافت. این تسهیلات صرفاً به پروژههای حمایتی اختصاص دارد که زمین آنها از سوی وزارت راه و شهرسازی تأمین و به متقاضیان واگذار شده است.
همچنین مقرر شده افزایش سقف تسهیلات شامل پروژههایی شود که بیش از ۶۵ درصد پیشرفت فیزیکی دارند؛ اقدامی که میتواند روند تکمیل پروژهها را تسریع کرده، بخشی از کمبود منابع مالی سازندگان را جبران و از توقف یا کندی اجرای طرح جلوگیری کند.
بدون افزایش عرضه، بازار اجاره آرام نمیشود
با وجود این، کارشناسان بازار مسکن معتقدند کنترل پایدار بازار اجاره تنها از مسیر افزایش تولید و عرضه مسکن امکانپذیر است و سیاستهای دستوری، هرچند در کوتاهمدت میتواند از رشد افسارگسیخته اجارهبها جلوگیری کند، اما در بلندمدت بهتنهایی پاسخگوی مشکلات ساختاری این بازار نخواهد بود.کارشناسان بازار مسکن معتقدند کنترل پایدار بازار اجاره تنها از مسیر افزایش تولید و عرضه مسکن امکانپذیر است و سیاستهای دستوری، هرچند در کوتاهمدت میتواند از رشد افسارگسیخته اجارهبها جلوگیری کند، اما در بلندمدت بهتنهایی پاسخگوی مشکلات ساختاری این بازار نخواهد بود.
به اعتقاد آنان، مصوبه تمدید خودکار قراردادهای اجاره با سقف افزایش ۲۵ درصد، اقدامی حاکمیتی برای مدیریت مقطعی بازار محسوب میشود، اما اعمال محدودیتهای دستوری بدون ایجاد مشوق برای سرمایهگذاری، میتواند انگیزه ساخت و عرضه واحدهای استیجاری را کاهش دهد.
کارشناسان تأکید میکنند در شرایطی که نرخ تورم همچنان بالا است، تعیین دستوری سقف اجارهبها بدون حمایت از تولیدکنندگان و سرمایهگذاران، زمینه خروج سرمایه از بخش مسکن را فراهم کرده و در نهایت به کاهش عرضه خواهد انجامید.
در همین زمینه، فرزانه صادق، وزیر راه و شهرسازی، با اشاره به روند اجرای طرح نهضت ملی مسکن اعلام کرده است این پروژه از ابتدای اجرا با چالشها و اشکالاتی همراه بوده، اما با توجه به اینکه طی سالهای گذشته از متقاضیان آورده دریافت شده است، خود را نسبت به تکمیل این پروژهها متعهد میداند.
خطر تکرار تجربه مسکن مهر؛ وقتی آورده متقاضیان آب میرود
بررسی روند اجرای این طرح نشان میدهد در ابتدای نهضت ملی مسکن، تسهیلات ۵۵۰ میلیون تومانی بیش از ۵۰ درصد هزینه ساخت یک واحد ۱۰۰ متری با قیمت تمامشده حدود یک میلیارد تومان را پوشش میداد، اما اکنون با وجود افزایش سقف تسهیلات به ۸۵۰ میلیون تومان و رشد بهای تمامشده ساخت به حدود متری ۴۰ میلیون تومان، این وام کمتر از ۲۵ درصد هزینه ساخت را تأمین میکند.
این شکاف، در کنار عمل نکردن بانکها به تکلیف قانونی خود برای اختصاص ۲۰ درصد از تسهیلات به بخش مسکن موضوع ماده (۴) قانون جهش تولید مسکن، موجب شده تأمین آورده متقاضیان با مشکل مواجه شود و روند اجرای پروژهها کند شود؛ موضوعی که در صورت تداوم، میتواند برخی پروژههای نهضت ملی مسکن را با سرنوشتی مشابه پروژههای فرسایشی مسکن مهر روبهرو کند.
عضو کمیسیون عمران: وام فعلی حتی یکسوم هزینه ساخت را پوشش نمیدهد
حبیب قاسمی، عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی، درباره افزایش تسهیلات نهضت ملی مسکن به ۸۵۰ میلیون تومان گفت: بر اساس قانون، شورایعالی مسکن سالانه و متناسب با شرایط اقتصادی، تورم و قیمت مصالح، مبلغ تسهیلات را تعیین میکند. در ابتدای اجرای قانون جهش تولید مسکن، مبلغ اولیه وام ۵۰۰ میلیون تومان تعیین شد؛ زمانی که بهای تمامشده هر مترمربع ساخت کمتر از ۱۰ میلیون تومان بود.
وی افزود: امروز با وجود افزایش سقف تسهیلات از ۶۵۰ به ۸۵۰ میلیون تومان، میانگین هزینه ساخت هر مترمربع، بدون احتساب قیمت زمین، به بیش از ۲۵ تا ۳۰ میلیون تومان رسیده است.
قاسمی با تأکید بر ضرورت تناسب تسهیلات با هزینههای واقعی ساخت اظهار کرد: اگر قرار باشد همان نسبت اولیه حفظ شود، امروز مبلغ وام باید بین یک میلیارد و ۵۰۰ میلیون تا دو میلیارد تومان باشد؛ بنابراین تسهیلات ۸۵۰ میلیون تومانی به هیچ عنوان پاسخگوی نیاز متقاضیان نیست.
وی با اشاره به اینکه عمده متقاضیان نهضت ملی مسکن از دهکهای پایین درآمدی هستند، ادامه داد: این افراد حتی برای تأمین هزینههای معیشتی خود با مشکل روبهرو هستند و توان پرداخت مابهالتفاوت قیمت یک واحد ۱۰۰ متری با ارزش حدود ۲.۵ تا ۳ میلیارد تومان را ندارند؛ از این رو، ادامه اجرای طرح با شرایط فعلی با چالش جدی مواجه خواهد شد.
عضو کمیسیون عمران مجلس همچنین با اشاره به باقی ماندن ۱۳۵ هزار واحد مسکن مهر از دولتهای گذشته و بهرهبرداری کمتر از ۱۰ درصد از ۸۵۰ هزار واحد ثبتنامشده در قالب قانون جهش تولید مسکن گفت: با گذشت دو سال از عمر دولت، بسیاری از این پروژهها هنوز تکمیل نشده و ارزش پول متقاضیانی که آورده اولیه پرداخت کردهاند، به شدت کاهش یافته است؛ بهگونهای که با همان مبلغ، امروز حتی امکان خرید پنج مترمربع واحد مسکونی نیز وجود ندارد.
وی در پایان خاطرنشان کرد: پرداخت مرحلهای وام ۸۵۰ میلیون تومانی، در کنار ناتوانی متقاضیان در تأمین آورده، نهتنها مشکل مسکن را حل نخواهد کرد، بلکه روند اجرای پروژهها را نیز با اختلال مواجه میکند. از این رو یا باید این طرح متوقف شود یا سقف تسهیلات حداقل به یک میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان افزایش یابد پرداخت مرحلهای وام ۸۵۰ میلیون تومانی، در کنار ناتوانی متقاضیان در تأمین آورده، نهتنها مشکل مسکن را حل نخواهد کرد، بلکه روند اجرای پروژهها را نیز با اختلال مواجه میکند. از این رو یا باید این طرح متوقف شود یا سقف تسهیلات حداقل به یک میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان افزایش یابد.و بانکها نیز از الزام متقاضیان به تأمین کامل آورده اولیه صرفنظر کنند.
بحران مسکن از مرز توان خانوارها عبور کرد
در مجموع، هرچند افزایش سقف تسهیلات نهضت ملی مسکن از ۶۵۰ به ۸۵۰ میلیون تومان در ظاهر اقدامی برای جبران بخشی از رشد هزینههای ساخت و تسریع در تکمیل پروژهها به شمار میرود، اما واقعیتهای بازار نشان میدهد این افزایش با شتاب تورم و جهش قیمت مصالح ساختمانی همخوانی ندارد و سهم وام در تأمین هزینه ساخت نسبت به سالهای ابتدایی اجرای طرح به شکل محسوسی کاهش یافته است.
در نتیجه، متقاضیان ناچار به تأمین آورده شخصی بیشتری هستند؛ موضوعی که با توجه به افت قدرت خرید خانوارها، فشار مضاعفی بر دهکهای هدف این طرح وارد میکند. کارشناسان هشدار میدهند در صورت تداوم این روند، عمل نکردن بانکها به تکالیف قانونی و نبود حمایتهای مالی مؤثر، احتمال انصراف بخشی از متقاضیان از پروژههای نهضت ملی مسکن افزایش خواهد یافت؛ رخدادی که علاوه بر کند شدن روند اجرای طرح، میتواند اعتماد عمومی به سیاستهای حمایتی دولت در حوزه مسکن را نیز با چالش جدی مواجه کند.
منبع: خبرآنلاین
