کشور ترکیه سالهاست برنامه های متنوعی را برای جذب سرمایه گذار داخلی وخارجی به راه انداخته است. راهکارهای کشور همسایه مان آنقدر مفید بوده اند که بسیاری از متقاضی های ملک را با ترفندهای مختلف به خاک خود کشانده است.
به گزارش سایت خبری پرسون، بازار ملک ایران راکد است اما؛ آن‌سوی مرزهای کشور، خرید خانه توسط ایرانیان رونق بسیاری دارد. به‌طوری‌که از رتبه نخست خرید املاک ترکیه توسط ایرانی ها خبر رسیده است. خریدی که اغلب با هدف سرمایه‌گذاری و مهاجرت انجام گرفته است. اقدامی که دلیلی جز رشد منفی اقتصادی کشور در دهه اخیر ندارد.
آن‌گونه که ارقام مرکز آمار ترکیه نشان می‌دهد ایرانی‌ها با وجود شیوع ویروس کرونا، امسال با خرید سه‌هزارو ۱۶۸ فقره ملک، رتبه اول خرید ملک در ترکیه را به دست آورده اند و از شهروندان عراقی نیز سبقت گرفته‌اند.
بر اساس این آمار، در بین شهروندان خارجی، ایرانی‌ها در کمتر از چهار سال، دوهزار و ۷۲۱ شرکت در ترکیه تأسیس کرده و ۱۳ هزار‌و ۳۵ فقره ملک نیز در این کشور خریده‌اند. به نحوی که املاک و مستغلات موجب خروج رقمی در حدود ۶۲۰ میلیون دلار از کشور به این مقصد شده است؛ خبری که به‌خوبی نشان می‌دهد روند خروج سرمایه به مقصد ترکیه، رو به فزونی است و ضرورت چاره‌اندیشی اساسی را برای رفع آن پررنگ‌تر از همیشه می‌کند.
واقعیت آن است از سال‌های ۲۰۰۸ و ۲۰۰۹ که بحران مسکن برای گروهی از ایرانیان زیان‌دیده از خرید ملک خارجی در دبی ایجاد شد، تب مهاجرت به دبی مقداری فروکش کرد وآگهی‌ها برای فروش ملک در ترکیه اوج گرفت. خرید ملک در ترکیه نیز با سودای اخذ اقامت دائم همراه بود. تا جایی که ایرانیان در سال ۲۰۱۹و ۲۰۲۰ در ابتدای صف خریداران ملک در ترکیه ایستاده‌اند و البته طی سال‌های اخیر خرید و فروش ملک در گرجستان هم بازار پرطرفداری را رقم زده است. حال سؤالی که وجود دارد آنکه چه دلایلی در این دهه باعث تندی جریان خرید ملک در کشورهای خارجی شده است؟
*جذابیت‌های خرید ملک در ترکیه
بنا به گفته کارشناس ها، تحریم‌های شدید اقتصادی ایران و محدودیت مراودات مالی بین اقتصاد ایران و سایر کشورها، رشد اقتصادی نزدیک به صفر یا منفی ایران، کاهش ارزش پول ملی، تورم بالا، نوسان زیاد در پارامترهای تأثیرگذار بر اقتصاد ایران، افزایش ریسک سرمایه‌گذاری در ایران، کاهش اعتبار و جایگاه پاسپورت ایرانی و تمایل سنتی ایرانیان به سرمایه‌گذاری در ملک نسبت به سایر بازارها ازجمله عوامل تأثیرگذار در تمایل مردم ایران نسبت به سرمایه‌گذاری در املاک کشورهایی دیگر مانند ترکیه است.
بیشتر بخوانید:
سه اشتباه در طراحی «مالیات سالانه بر املاک مسکونی» در ایران
کدام املاک مناسب خانه اولی‌ها است؟
شهروندان ایرانی رکورددار خرید ملک در ترکیه هستند
اما دراین میان، گویا وضعیت ناخوشایند بازار مسکن ایران از مهم‌ترین مؤلفه‌هایی است که در خروج سرمایه‌های ایرانی نقش ایفا می‌کند. نبود ثبات و روند افزایشی نرخ مسکن باعث خروج بخش گسترده سرمایه‌ها از بازار مسکن ایران به بازار مسکن در ترکیه شده است. نکته دیگر اینکه با افزایش قیمت مسکن در ایران به‌خصوص در بازه زمانی اواخر سال ۹۶ تا بهار ۹۸ سطح قیمتی بسیاری از واحدهای موجود درکلان شهرهای ایران و به‌خصوص برخی مناطق تهران به‌راحتی از ۳۰۰ هزار دلار هم بالا تر رفت و با این اوصاف بود که دهک‌های توانمند جامعه به این نتیجه رسیدند به‌جای سرمایه‌گذاری در املاک داخلی، اقدام به مهاجرت و اخذ اقامت ترکیه داشته باشند.
در این حال، در برابر شرایط دشوار خرید ملک در کشورمان، برخی از شرایط ترکیه مانند سهولت سرمایه‌گذاری در ترکیه، داشتن مرز مشترک و برخورداری از برخی اشتراک های فرهنگی، زبانی و بسیاری دیگر، جایگاه بالاتر پاسپورت ترکیه در روابط بین‌المللی نسبت به پاسپورت ایرانی، تبدیل سرمایه از ریال به لیر و نبود برخی محدودیت‌های اجتماعی در ترکیه، جذابیت بسیار زیادی برای برخی از ایرانیان مرفه به وجود آورد.
از طرفی هم به دلیل محدودیت‌های وارداتی برخی اقلام در ایران ترکیه هنوز مقصدی است که ایرانیان برای خریدهای متنوع در آن توان مالی دارند. واضح آنکه اگر در کنار شرایط قیمتی بهتر در زمینه خرید ملک یا هر کالایی دیگر، ظرفیت‌های حمل‌ونقل، نبودِ اخذ ویزا و تردد سریع به این مقصد، جذابیت‌های گردشگری و خرید، سهولت سفر از ترکیه به دیگر کشورها و غیره قرار گیرد، قطعاً چشم‌انداز روشن‌تری را برای عده‌ای از علاقه‌مندان به سرمایه‌گذاری در ترکیه ارائه می‌دهد.
سهولت سرمایه‌گذاری در ترکیه، داشتن مرز مشترک و برخورداری از برخی اشتراک های فرهنگی، زبانی و بسیاری دیگر، جایگاه بالاتر پاسپورت ترکیه در روابط بین‌المللی نسبت به پاسپورت ایرانی، تبدیل سرمایه از ریال به لیر و نبود برخی محدودیت‌های اجتماعی در ترکیه، جذابیت بسیار زیادی برای برخی از ایرانیان مرفه به وجود آورد.
*خرید ملک در خارج، فرار سرمایه‌ها را شتاب می‌دهد
بحث قابل‌تأملی که در این رابطه وجود دارد این است که با استمرار روند خرید املاک کشورهای خارجی مانند ترکیه توسط ایرانیان، جدای از مباحثی مانند خروج نیروهای انسانی از کشور، سرمایه‌های مادی هم که می‌بایست در داخل کشور صرف شود از این طریق به خارج از مرزها سرازیر می‌شود.
در واقع در چند سال گذشته دولت‌هایی مانند ترکیه باهدف جذب سرمایه‌های خارجی و ورود ارز به کشور، اقدام به تصویب و اجرای قوانین سهل گیرانه ای جهت دادن اقامت به اتباع خارجی کرده است، درگذشته برای اخذ اقامت اتباع خارجی در ترکیه می بایست شروطی مانند داشتن ۳ میلیون دلار سپرده بانکی یا داشتن ۲ میلیون دلار سرمایه ثابت، خریداری ملکی به ارزش حداقل یک میلیون دلار و ایجاد اشتغال برای حداقل ۱۰۰ شهروند ترک محقق می‌گردید. اما دراین سال ها دولت ترکیه با کاهش قابل‌توجه شرایط اقامت، جذابیت بسیار بیشتری برای سرمایه‌گذاری اتباع سایر کشورها فراهم کرده است.
ازسوی دیگر اخذ اقامت کوتاه‌مدت در ترکیه چندان زمان‌بر نیست. هرچند که دریافت تابعیت و پاسپورت ترکیه دارای شرایط زمانی بلندمدت‌تری نسبت به شرایط اقامت است که در تبلیغات رسانه‌ای کمتر بدان پرداخته می‌شود. و در میانه این شرایط نسبتاً آسان ترکیه برای مهاجرت، وضعیت اقتصادی ایران مزید بر علت شده تا برای خرید ملک در ترکیه، انگیزه بیشتری وجود داشته باشد که معنایی جز خروج سرمایه از کشور ندارد. پدیده‌ای که در کشورهای دیگربه ندرت با آن مواجه می‌شویم. زیرا جذب سرمایه در اولویت مسئولان و مدیران ارشد اغلب کشورها محسوب می‌شود.
بنا به گفته رسول صادقیان، استاد اقتصاد، معضل فرار سرمایه از کشورمان مدت‌هاست که با اشکال مختلف آغازشده است. وی در گفتگو با «پرسون» بیان می‌کند: هرزمان ارزش پول ملی با کاهش مواجه شده این پدیده نیز شدت بیشتری گرفته است. زیرا عده‌ای به دلیل ترس از شرایط و مشکلات سیاسی پول‌های خود را در قالب ارز از کشور خارج می‌کنند. بخشی از خروج سرمایه هم از طریق صرافی‌ها انجام‌گرفته و بخش دیگر هم مربوط به فعالیت‌های اقتصادی است که ارز حاصل از آن وارد کشور نشده و می‌افزاید :خرید ملک در کشورهای خارجی به‌ویژه ترکیه هم یکی از انواع خروج سرمایه است که بسیار مورد استقبال قرارگرفته است.
این کارشناس اظهار می‌کند: در رابطه با علت‌های سرمایه گذاری در کشورهای دیگر، قطعاً شرایط بهتر و مناسب‌تر کشور مقصد نسبت به مبدأ در سرعت این جریان دخیل است. شرایطی چون رشد اقتصادی بالاتر، تضمین سرمایه، سود مطمئن‌تر و آینده بهتر اقتصادی تأثیر فراوانی در تصمیم‌گیری مهاجران دارد. به‌علاوه آنکه شرایط اجتماعی و حقوقی چون تقسیم آزادی‌های اجتماعی ،تفکیک روشن‌تر قواعد حاکم به زندگی خصوصی و عمومی شهروندان و حمایت‌های حقوقی مشخص‌تر ازجمله مهم‌ترین دلایل مهاجرت بشمار می آید. البته در بین کشورهایی که معمولاً به‌عنوان مقصد ایرانیان در نظر گرفته می‌شود ترکیه و گرجستان محبوبیت بیشتری دارد و آنها هم بیشتر در تلاش برای جذب سرمایه مهاجرانی هستند که از لحاظ اقتصادی بالاتر و توان راه‌اندازی کسب‌وکاری رادارند.
به گفته صادقیان در این یکی دو سال اخیر که نگرانی‌های اقتصادی مردم بیشتر شده، بسیاری از ایرانیان به خرید ملک در کشورهای همسایه و حتی کشورهای اروپایی بیش از گذشته اقدام کرده‌اند. این فرایند خروج سرمایه گویا در کلان‌شهرها باوجود قابلیت‌های فراوان، با شدت زیادی در حال انجام است. چه‌بسا تعداد زیادی از سرمایه‌گذاران، حتی اگر اقدام به خرید ملک هم نکرده باشند در پروژه‌های اقتصادی کشورهای دیگر، سرمایه‌گذاری کرده‌اند. که این امر باعث تزلزل پایه‌های اقتصادی کشور می‌شود.
وی می‌گوید: خلاصه کلام آنکه شرایط مهاجرت آسان به تعدادی از این کشورها، تبلیغات گسترده، سود بالای سپرده‌گذاری در پروژه‌های تجاری و ساختمانی به‌علاوه بی‌ثباتی در تصمیم‌گیری‌ها و سخت‌گیری اداری و مالیاتی داخل از مهم‌ترین دلایل برای فرار سرمایه‌ها عنوان می‌شود. این در حالی است که جذب سرمایه‌ها در داخل علاوه بر ایجاد اقتصادی پویا و پایدار، منجر به اشتغال‌زایی و کاهش آمار بیکاری است.
*موانعی برای فرار سرمایه
چه باید انجام داد تا بتوان از معضل فرار سرمایه‌ها ممانعت به عمل آورد؟ با توجه به بررسی‌های انجام‌گرفته و گفته‌های کارشناس ها مشخص شد که نبود امنیت کافی، رفتار دلسردکننده و تنگ‌نظرانه با سرمایه‌گذاران و نبود حمایت واقعی از آنها، تردید، رقابت نابرابر بین دولت و بخش خصوصی از جمله عوامل برای فرار سرمایه‌ها بشمار می‌آیند.
موانع سیاسی، اجتماعی و فرهنگی، نظام بانکی و بهره بالا، کاستی‌های بیمه و تأمین اجتماعی، ابهام، بی‌ثباتی و رعایت نشدن قوانین سرمایه‌گذاری و برخوردهای سلیقه‌ای برخی از مسئولان برای جذب سرمایه‌ها نیز باعث ناکامی و موفق نشدن در جلب سرمایه‌های داخلی و خارجی شده تا جایی که عده‌ای سرمایه‌های خود را به خارج از کشور و خرید ملک سوق داده‌اند.
همچنین موانع سیاسی، اجتماعی و فرهنگی، نظام بانکی و بهره بالا، کاستی‌های بیمه و تأمین اجتماعی، ابهام، بی‌ثباتی و رعایت نشدن قوانین سرمایه‌گذاری و برخوردهای سلیقه‌ای برخی از مسئولان برای جذب سرمایه‌ها نیز باعث ناکامی و موفق نشدن در جلب سرمایه‌های داخلی و خارجی شده تا جایی که عده‌ای سرمایه‌های خود را به خارج از کشور و خرید ملک سوق داده‌اند.
بر این اساس به نظر می‌رسد در شرایط فعلی مهم‌ترین راه‌حل و پیش‌نیاز برای بهبود سرمایه‌گذاری، بهبود فضای کسب‌وکار و فراهم کردن فضایی امن برای سرمایه‌گذار است زیرا زمانی که فرد احساس ناامنی اقتصادی می‌کند برای ورود سرمایه‌های خود با ابهام مواجه و از شروع فعالیت اقتصادی منصرف می‌شود. همچنین تشکیل کمیته صیانت از سرمایه‌گذاری در همه استان‌ها، حمایت بیشتر از سرمایه‌گذاران، تغییر دیدگاه‌ها، روش‌ها و تصمیم‌گیری جمعی به‌جای فرد از دیگر عوامل مؤثر برای جذب سرمایه است.
