به گزارش سایت خبری پرسون، روند صعودی قیمت مسکن در ایران و به‌ویژه در پایتخت در حالی ادامه دارد که طبق اعلام بانک مرکزی، در دی‌ماه امسال متوسط قیمت یک مترمربع مسکن در شهر تهران، ۳۲ میلیون و ۹۴۰ هزار تومان بوده که نسبت به ماه قبل و مدت مشابه سال قبل به ترتیب ۱/۱ و ۲۰/۳ درصد افزایش داشته است. این در حالی است که در آذرماه امسال قیمت متوسط هر مترمربع خانه معامله‌شده در تهران ۳۲ میلیون و ۵۹۰ هزار تومان بود.
طبق اعلام بانک مرکزی در میان مناطق ۲۲گانه شهر تهران بیشترین قیمت هر متر خانه ۷۰ میلیون و ۲۲۰ هزار تومان در منطقه یک و کمترین آن با ۱۵ میلیون و ۶۵۰ هزار تومان در منطقه ۱۸ بوده است که هر یک از آن‌ها با افزایش ۱۷ درصدی در منطقه یک و ۲۸/۸ درصدی در منطقه ۱۸ مواجه شده‌اند.
بر اساس شواهد میدانی در سطح شهر تهران به علت جهش قیمت مسکن طی ۳ سال گذشته و کاهش درآمد حقیقی مردم، تقاضا برای خرید خانه‌های کم متراژ در بازار بیش از گذشته افزایش یافته است و بسیاری با توجه به بودجه محدود خود به سراغ خرید خانه‌های کم متراژ و یا سوئیت‌ها رفته‌اند.
در شرایط فعلی باوجود ارقام نجومی خریدوفروش مسکن بیشتر واحدها، قیمت‌های بالای یک میلیارد تومان دارند و واحدهای ارزان‌تر از یک میلیارد تومان، یا متراژ بسیار پایینی داشته و یا در جنوبی‌ترین نقاط به فروش گذاشته‌شده‌اند.
رشد در قیمت مسکن به‌طور مستقیم بر نرخ کرایه بها نیز تأثیرگذار است. بررسی شاخص کرایه مسکن در شهر تهران و در کل مناطق شهری در دی امسال نشان‌دهنده رشدی معادل ۵۰/۷ و ۵۴ درصد نسبت به ماه مشابه سال گذشته دارد.
رنج کمبود عرضه
یکی از دلایل افزایش قیمت مسکن در ایران کمبود عرضه است؛ تولید فعلی مسکن در ایران متناسب با نیاز بازار آن به‌ویژه در شهرهای پرجمعیت نیست که این وضعیت کنونی را رقم‌زده است. به این متغیرها باید تورم عمومی و افزایش نرخ مصالح ساختمانی در کنار بالارفتن نرخ ارز را هم اضافه کرد.
وزارت اقتصاد در گذشته گزارشی درباره مالیات بر خانه‌های خالی منتشر کرد که در آن آمده بود «بین تعداد خانه‌های خالی با نوسان قیمت مسکن ارتباط معکوس وجود دارد به‌طوری‌که در شرایط کاهش رشد قیمت مسکن، مالکان واحدهای مسکونی به امید افزایش قیمت در دوره آتی از عرضه واحدهای خود به بازار خودداری می‌کنند.»
گرانی مسکن در کشور در حالی ادامه دارد که وعده ساخت ۴ میلیون مسکن از آغاز به کار دولت رئیسی در دستور کار قرار گرفته است تا با عرضه آن، تعادل در قیمت‌ها ایجاد شود.
نیاز مردم به تقاضا تبدیل نشد
محمود اولاد، کارشناس مسکن بابیان اینکه قدرت خرید مردم افت زیادی پیدا کرده است، گفت: اگر قیمت‌ها تا به این اندازه رشد پیدا نکرده بود، اکنون حجم تقاضای فعلی به بیش از چند برابر می‌رسید. نیاز مردم تبدیل به تقاضا نشده است چون بخشی از نیازها به سمت اجاره و بخش دیگر به سمت کانون‌های غیررسمی مسکن و یا بد مسکنی رفته است.
وی با اشاره به اینکه ساخت‌وساز در سال‌های قبل کاهش داشته است، افزود: هزینه‌های ساخت‌وساز و مصالح ساختمانی بسیار بالا رفته است و مردم کمتر می‌توانند وارد بازار شوند. این موضوع هم در بازار خریدوفروش و هم بازار اجاره در بیشتر شهرها رخ داده است.
اولاد با اشاره به اینکه اکنون کمتر خریدار مسکن اولی وجود دارد، افزود: بخش زیادی از خریدوفروش‌های فعلی ناشی از تغییر مالکیت است به‌طوری‌که افراد خانه قبلی خود را فروخته تا تبدیل به وضعیت بهتری کنند و یا عده‌ای به دلیل مشکلات مالی خانه‌شان را فروخته و ملک کم‌ارزش‌تری خریداری کرده‌اند.
وی با اشاره به وعده دولت سیزدهم در ساخت
۴ میلیون واحد مسکن و تأثیر آن بر کاهش قیمت گفت: انبوه‌سازی در دولت احمدی‌نژاد و مسکن مهر هم اتفاق افتاد اما آیا توانست بر قیمت‌ها اثر بگذارد. اگر آن زمان اتفاقی رخ داد اکنون هم احتمال آن وجود دارد. ساخت‌وساز در زمین‌های دولتی و در محدوده شهرها نمی‌تواند قیمت‌ها را کنترل کند بلکه بازار مسکن از محدوده‌های داخلی هر شهر اثر می‌گیرد. انبوه‌سازی در زمین‌های فاقد خدمات تأثیری بر قیمت‌ها ندارد، بلکه مسکن به همراه خدمات جانبی اهمیت پیدا می‌کند.
این کارشناس مسکن اضافه کرد: در کل کشور در حدود ۵ میلیون واحد مسکونی وجود دارد و اگر عمر مفید و قابل سکونت ساختمان‌ها را ۵۰ سال درنظر بگیریم در هرسال ۵۰۰ هزار واحد مسکن باید تخریب و بازسازی شوند اما وقتی انرژی بالایی برای انبوه‌سازی در زمین‌های فاقد هرگونه امکانات گذاشته می‌شود، بازسازی واحدهای فرسوده در اولویت نخواهد بود.
اولاد در پایان تصریح کرد: اگر دولت انرژی خود را برای رفع استهلاک مسکن‌های فرسوده نگذارد، باعث شکل‌گیری محله‌های ناکارآمد می‌شود که افت سکونت در مرور زمان را به همراه می‌آورد. برای بهبود بازار مسکن باید فقر در ابعاد مختلف آن را بهبود بخشید تا بتواند اثرگذاری خود را بر قیمت‌ها بگذارد.
قیمت مسکن، نامتعارف بالاست
فرید قدیری دیگر کارشناس حوزه مسکن نیز بابیان اینکه سال ۱۴۰۰ سال عبور از جهش قیمت مسکن بود به «رسالت» گفت: قیمت مسکن مطابق تورم عمومی در جامعه رشد پیدا نکرده و از آن به‌مراتب عقب‌تر بوده است. در سال‌های ۹۷ تا ۹۹ که قیمت مسکن جهش زیادی پیدا کرد، میانگین رشد ماهانه مسکن ۵ درصد بود و قیمت‌ها در هرماه ۹ تا ۱۱ درصد افزایش پیدا می‌کردند. اگر این وضع تا امسال ادامه پیدا می‌کرد باید قیمت‌ها در دی‌ماه ۳ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان نسبت به آذرماه بالا می‌رفت اما امسال میزان رشد قیمت مسکن به ۲ درصد رسیده است. بنابراین ما از جهش قیمت مسکن عبور کرده‌ایم اما تا نقطه مطلوب فاصله‌داریم.
وی ادامه داد: قیمت مسکن اکنون بسیار بیشتر از آن چیزی است که باید باشد، یعنی قیمت‌ها به‌طور نامتعارف بالاست. قیمت متعارف مسکن به‌طور میانگین ۲۷ تا ۲۸ میلیون تومان در هر متر است.
قدیری اضافه کرد: فرمولی بر اساس متغیرهای اقتصاد بخش مسکن وجود دارد که بر آن اساس حباب سنجی می‌شود که شامل قیمت به اجاره است. بر اساس این فرمول اگر بازار مسکن به شرایط طبیعی بازگردد، قیمت‌ها به کمتر از ۲۴ میلیون تومان در هر متر می‌رسد و بر این اساس قیمت‌ها در حدود ۱۰ تا ۲۰ درصد کاهش پیدا می‌کند.
وی با اشاره به شرایط فعلی بازار مسکن گفت: اکنون اگر خریدار وجود ندارد و فروشنده زیاد است به دلیل انتظار برای کاهش قیمت‌ها است، کمااین‌که قیمت واقعی مسکن از ابتدای سال تا پایان دی‌ماه حدود ۲۰ درصد کاهش پیدا کرده است. قیمت واقعی مسکن شامل مابه‌التفاوت تورم مسکن و تورم عمومی می‌شود.
این کارشناس مسکن بابیان اینکه در صورت رسیدن توافق دربرجام انتظارات تورمی مردم کاهش می‌یابد، افزود: با به نتیجه رسیدن مذاکرات هیجان برای خرید ملک کمتر می‌شود و می‌تواند شرایط را برای کاهش قیمت مسکن فراهم نماید. در تجربه مشابهی که در سال ۹۴ و در زمان توافق برای امضای برجام صورت گرفت، بازار مسکن همسو با بقیه بازارها در مسیر کاهش و عدم افزایش قیمت قرار گرفت، بنابراین انتظار فعلی برای کاهش قیمت می‌تواند محتمل باشد. هرچند باوجوداین تفاسیر وضعیت بازارها دستورپذیر نیست.
منبع: رسالت
