به گزارش سایت خبری پرسون، نمایندگان مجلس درآخرین اقدام خود برای کنترل بازار اجاره بها مسکن طرح دوفوریتی را به هیات رئیسه تقدیم کردند که براساس آن موجرانی که در قرارداد اجاره نرخ اجاره بها را به میزان بیش از سقف تعیین شده افزایش داده باشند در ازای مبلغ مازاد، مکلف به پرداخت مالیات بر درآمد اجاره به نحو مضاعف می‌شوند تا موضوع اجاره بها را که ورود ممنوع دولت به صورت مستقیم است را با ابزار مالیات و به عنوان تنبیهی برای موجران متخلف بتواند استفاده کند. این درحالی است که با طرح این مساله و تعیین افزایش 25درصدی نرخ اجاره بها بلافاصله شوک جدیدی به قیمت‌ها وارد شد و بسیاری از مالکان همین مسئله را بهانه خوبی برای افزایش قیمت‌ها کردند و قیمت‌ها را به صورت نجومی تکان دادند.
گذشته از آن، به گفته مشاوران املاک، دور زدن این مصوبه به راحتی و در بین مالکان و مستاجران اتفاق می‌افتد به این شکل که مستاجران برای اجاره قراردادی را با مالک و از سوی دیگر نیز قراردادی را با مشاوران املاک می‌بندند و در قراردادی که با مالک بسته می‌شود افزایش اجاره‌بها از سقف 25درصدی گذر کرده است.
براساس این مصوبه، سازمان تعزیرات حکومتی مکلف شد تا با مشاوران املاک متخلف که این سقف افزایش را رعایت نکنند، برخورد کند. از سوی دیگر طرح‌های دیگر دولت مانند تعیین سقف افزایش اجاره بها در دوران کرونا و یا مالیات بستن بر خانههای خالی عملا با شکست مواجه شد و بهبودی در اوضاع مستاجران نشد که این امر نشان دهنده این است که برای کنترل بازار مسکن اقدامات دستوری کارساز نیست وتنها به تنش در این بازار دامن می‌زند. واقعیت موجود در بازار مسکن نشان دهنده این است که بیش از نیمی از مالکان اجاره‌بهای خود را در سال 1401 تا دوبرابر افزایش داده‌اند و در این بین مبلغ رهن را افزایش نداده‌اند و گویا به این نتیجه رسیده‌اند که از ارزش مبلغ رهن تا پایان قرارداد به دلیل فشارهای تورمی کاسته خواهد شد و در این بین اقبال برای اخذ اجاره ماهانه افزایش پیدا کرده است.
مصوبه ستاد ملی کرونا فاقد ضمانت اجرایی بود
سال گذشته اولین تلاش دولت برای کاهش نرخ اجاره بها رنگ جدی‌تری به خود گرفت و ستاد ملی کرونا چندی قبل مصوبه‌ای در این خصوص داشت که به دلیل فقدان ضمانت اجرای کافی توفیق قابل توجهی در این حوزه نیافت ؛ چراکه بسیاری معتقدند که این مصوبه با اصول و قواعد حقوقی و فقهی سازگار نیست و لازم است راهکار مناسبی در این زمینه اندیشید. مطابق اصول حقوقی (اصل آزادی قراردادها) و فقهی (اصل تسلیط 1) مداخله اشخاص ثالث از جمله حاکمیت در حوزه توافقات خصوصی افراد از قبیل تعیین میزان ثمن معامله، میزان اجاره بها، میزان مهریه و نحوه پرداخت آنها ممنوع شمرده می‌شود.
لذا دخالت قانونگذار یا دولت در زمینه تعیین موارد مذکور و نحوه توافقات اشخاص در عقود و معاملات خصوصی، از نظر شرع و قانون اساسی مورد ایراد شورای نگهبان واقع خواهد شد.
این درحالی است که وصول اجاره بها توسط موجران، یکی از راه‌های درآمدزایی توسط آنان محسوب می‌شود و حاکمیت می‌تواند در راستای ساماندهی مبادرت به اتخاذ سیاست‌های تشویقی و تنبیهی کند تا بدین ترتیب موجران به اخذ اجاره بهای کمتر تشویق شوند به دنبال این مساله، طرحی به مجلس پیشنهاد شد که آن دسته از موجران که قرارداد اجاره خود را در دفتر اسناد رسمی یا در سامانه املاک و اسکان موضوع ماده (18) قانون جهش تولید مسکن ثبت کرده میزان اجاره بهای آنها به میزان افزایش شاخص سالانه کالاها اعلامی از سوی بانک مرکزی به ترتیب مذکور در ماده (522) قانون آیین دادرسی مدنی باشد، از امتیاز دریافت تسهیلات خرید و بازسازی مسکن به صورت خارج از نوبت و با تضامین و نحوه بازپرداخت آسان‌تر از سایر داوطلبان بهره‌مند شده و عوارض و مالیات وصولی از آنها کاهش یابد.
مالیات، ابزار تنبیهی موجران
در نقطه مقابل، موجرانی که در قرارداد اجاره خود، اجاره بها را به میزان بیش از شاخص فوق الذکر افزایش داده باشند، در خصوص مبلغ مازاد، مکلف به پرداخت مالیات بر درآمد اجاره به نحو مضاعف می‌شوند. به عبارت دیگر، از مالیات به عنوان یک ابزار تنبیهی برای موجرانی که از اجاره را از سقف تعیین شده بالاتر ببرند، استفاده خواهد شد، اما واقعیت بازار نشان داد که میزان زد و بندها و تخلفات در بازار مسکن بالا رفت و از آنجا که مسکن تبدیل به کالایی سرمایه‌ای شده است تخلفات بسیاری در آن رسوخ می‌کند و بسیاری از معاملات صوری خارج از ثبت قانونی و قراردادهای غیرثبتی درحال رخ دادن است که راهی برای فرار مالیاتی است.
به گفته مشاوران املاک دور زدن این مصوبه به راحتی و در بین مالکان و مستاجران اتفاق می‌افتد به این شکل که مستاجران برای اجاره قراردادی را با مالک و از سوی دیگر نیز قراردادی را با مشاوران املاک می‌بندند و در قراردادی که با مالک بسته می‌شود افزایش اجاره‌بها از سقف 25 درصدی گذر می‌کنند. از سوی دیگر به گفته مشاوران املاک اما بیش از نیمی از مالکان اجاره بها خود را در سال 1401 تا دوبرابر افزایش داده‌اند و در این بین مبلغ رهن را افزایش نداده‌اند و گویا به این نتیجه رسیده‌اند که از ارزش مبلغ رهن تا پایان قرارداد به دلیل فشارهای تورمی کاسته خواهد شد و در این بین اقبال برای اخذ اجاره ماهانه افزایش پیدا کرده است.
شکست طرح مالیات بر خانههای خالی
از دیگر راهکارهای دولت و مجلس برای کنترل بازار مسکن مالیات بستن بر مالکان خانههای خالی بود که فهرست نهایی این خانه‌ها در زمستان سال 1400 به سازمان امور مالیاتی ارسال شد. بحث مالیات بر خانههای خالی و دپو شدن ساختمان در اقتصاد ایران از مدت‌ها پیش موضوع مورد بحث کارشناسان، دولتمردان و نمایندگان مجلس شورای اسلامی بوده است. موافقان با هدف جلوگیری از تبدیل شدن مسکن به ابزار ذخیره ثروت از این طرح دفاع می‌کنند و در مقابل، مخالفان معتقدند که این کار باعث می‌شود انگیزه برای ساخت و ساز از بین برود.
موافقان معتقدند دریافت مالیات از خانههای خالی حتی اگر به رونق بازار مسکن نینجامد، حداقل منابع مالی جدیدی در اختیار دولت قرار خواهد گرفت و مخالفان معتقدند که اخذ مالیات از خانههای خالی منجر به تعطیلی بازار ساخت وساز و بی‌انگیزه شدن بسازوبفروش‌ها می‌شود. چراکه سازنده‌ها در تهران به امید نگهداری واحدها تا زمان نامعلوم برای فروش با قیمت مناسب و مطلوب، مشغول ساخت‌وساز هستند.
براساس گفته‌های جهانگیر رحیمی، مدیرکل دفتر طراحی و تحلیل فرآیندهای مالیاتی سازمان مالیات از 568 هزار واحد مسکونی خالی شناسایی شده از سوی وزارت راه و شهرسازی، بین 50 تا 60 مالک مالیات خود را پرداخت کرده‌اند. بررسی‌های صورت گرفته حاکی از آن است که در سال‌های 1390 تا 1395 تعداد خانههای خالی در کشور نزدیک به 50 درصد رشد کرده است و در بازه زمانی 1395 تا 1400 نیز اعداد و ارقام این رشد نباید از 50 درصد کمتر باشد؛ کارشناسان بر این باورند که افزایش تعداد خانههای خالی از نبود آینده روشن اقتصادی است و مالکان بر این باورند که قیمت مسکن در سال‌های آینده بیشتر افزایش پیدا خواهد کرد در نتیجه از خرید و فروش آن خودداری می‌کنند.
منبع: روزنامه آرمان ملی
