به گزارش سایت خبری پرسون، سعید سعادتمند، تحلیلگر بازار مسکن نوشت:
رشد مداوم و بالای قیمت مسکن طی بیش از سه سال گذشته، باعث شده تمام شاخص‌های این بخش بزرگ از اقتصاد کشور، قابلیت پیش‌بینی خود را از دست بدهند. درحالی‌که بعد از طولانی‌ترین رونق این بازار در تاریخ کشور، همه کارشناسان خبره و بنام کشور منتظر کاهش قیمت مسکن بودند و در تمام تحلیل‌ها، واژه‌هایی مانند حباب، ریزش قیمت‌ها، عدم توانمندی خریداران، افزایش قیمت‌ها فراتر از تحمل اقتصاد و... مطرح می‌شد، طی دو ماه گذشته افزایش قیمت متوسط مسکن در شهر تهران، به‌عنوان کانون بازار کشور در این صنعت، مجددا نگاه‌ها را به خود جلب کرده است.
در تازه‌ترین آمار ارائه شده توسط بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران به‌عنوان نهاد مرجع در ارائه آمار و اطلاعات، میزان رشد ماهانه متوسط قیمت مسکن در کلان‌شهر تهران ۴ درصد اندازه‌گیری و اعلام شده است. هرچند تعداد معاملات با دوران رونق در بهمن قبل فاصله زیادی دارد(تعداد ۱۳۲۶۴ واحد مسکونی در بهمن ۱۳۹۸معامله شده است) و به حدود ۳۹۱۷ واحد رسیده ولی نسبت به ماه گذشته از رشد ۴/ ۱۱ درصدی برخوردار شده است که نشان‌دهنده شروع افزایش تعداد معاملات در سطح شهر تهران است. دلایل متعددی می‌توان برای عدم کاهش قیمت متصور بود که برخی از آنها عبارتند از:
کمبود عرضه واحدهای نوساز منطبق با الگوی مصرف
بازار مسکن نیز مانند هر بازار دیگری از دو مولفه اساسی عرضه و تقاضا تشکیل شده است. تا زمانی که بخش عرضه با کمبود روبه‌رو باشد، قطعا امکان کنترل قیمت‌ها وجود نخواهد داشت. سیاست‌های وزارت راه‌وشهر‌سازی طی سال‌های اخیر در افزایش تولید و عرضه مسکن به اندازه مکفی موثر نبوده و عملا در طول دولت یازدهم و دوازدهم توجه چندانی به تولید و افزایش عرضه در این بخش شده و کمبود عرضه مسکن نوساز به بازار در کلان‌شهرهایی مانند تهران مشهود و مشخص است. این موضوع در رابطه با واحدهای با متراژ متوسط از وخامت بیشتری برخوردار است.
عدم امکان کاهش قیمت زمین به‌عنوان اصلی‌ترین نهاده تولید
حداقل ۹۰ درصد از تولید مسکن کشور در اختیار بخش‌خصوصی و بدون هیچ‌گونه حمایتی است. تهیه زمین به‌عنوان کلیدی‌ترین نهاده و نقطه آغاز زنجیره تولید این بخش است. از طرفی با توجه به ثابت بودن میزان عرضه زمین، به سمت کمیاب شدن این نهاده به‌ویژه در کلان‌شهرها درحال‌حرکت هستیم. با توجه به وضعیت عرضه زمین و املاک با قابلیت ساخت‌وساز(املاک کلنگی)، هیچ‌گونه کاهش قیمتی برای این بخش از بازار متصور نیست و در آینده نیز چشم‌اندازی برای کاهش قیمت (از نظر نگارنده) وجود ندارد. حال در شهری مانند تهران که به‌طور متوسط ۶۰ تا ۷۰ درصد هزینه تمام شده قیمت واحد مسکونی نوساز، نهاده زمین است، کاهش قیمت محصول نهایی بسیار سخت خواهد بود.
مصالح ساختمانی در مسیر رشد قیمت
مصالح و مواد ساختمانی به‌طور متوسط حدود ۲۵ درصد از هزینه تولید ساختمان را به خود اختصاص می‌دهد. نکته قابل‌توجه اینکه، تولید اکثر این محصولات در داخل کشور است و وابستگی پایین این محصولات به نرخ ارز(مانند سیمان، کاشی و سرامیک و...) است. برخی مانند فولاد، از قیمت‌های جهانی تاثیر مستقیم می‌گیرند. نکته قابل‌توجه عدم رشد قیمت این مواد و مصالح ناشی از تورم مزمن اقتصاد بوده و جدا از نوسانات نرخ ارز، رشد قیمت سالانه را تجربه می‌کند. با این شرایط، طی سال‌های آینده، کاهش قیمت مواد و مصالح مصرفی بخش مسکن به هیچ‌وجه قابل‌تحقق نیست.
هزینه‌های نیروی انسانی و دستمزد
با توجه به وضعیت معیشتی اقشارکارگری و نیز تورم سالانه، حداقل رشد قابل‌تصور در هزینه‌های نیروی انسانی طی ماه‌های آینده ۵۰ درصد است. این موضوع سریع‌ترین اثر را بر هزینه تمام شده ساخت‌وساز خواهد گذاشت. عملا تاثیر افزایش هزینه دستمزدها و نیروی انسانی اجرا، در حدود ۵ درصد از هزینه کل ساخت یک مترمربع زیربنای مسکونی پیش‌بینی می‌شود.
رشد همیشگی هزینه مجوزها و انشعابات
دولت و شهرداری‌ها نیز برای جبران هزینهها، همواره در افزایش نرخ مجوزها و خدمات ارائه شده پیشقدم هستند. حداقل رشد ۲۰ درصدی هزینهها در سال همواره مورد توجه کلیه فعالان بخش اقتصاد است. درحال‌حاضر این سرفصل به‌طور متوسط حداقل ۵ درصد از هزینه تمام شده یک مترمربع واحد مسکونی را به خود اختصاص می‌دهد.
نتیجه‌گیری
در سال‌های گذشته میزان حاشیه سود برای فعالان این بخش مناسب بود و فاصله بین قیمت تمام شده و فروش یک مترمربع آپارتمان نوساز، تا دو برابر (معادل ۱۰۰درصد سود) می‌رسید. درحال‌حاضر با توجه به وضعیت هزینهها، بسیاری از پروژه‌های ساختمانی فاقد توجیه اقتصادی برای ساخت هستند. این موضوع اثر خود را در عرضه واحدهای نوساز نشان می‌دهد. از طرفی مالکان زمین سعی در عرضه دارایی خود به بازار با بالاترین قیمت و بهترین شرایط دارند. قیمت مواد، مصالح، دستمزد، مجوز و انشعابات نیز صعودی هستند. بنابراین طرف عرضه امکان تولید با قیمت پایین‌تر را ندارد و در صورت عدم افزایش قیمت فروش آپارتمان‌ها، میزان تولید با کاهش بیشتر روبه‌رو خواهد شد. این موضوع طی ماه‌های قبل نیز صادق بوده و امکان کاهش قیمت برای عرضه‌کنندگان، در صورتی‌که می‌خواستند به چرخه تولید ادامه دهند، وجود نداشت. فارغ از بخش تقاضا و میزان توانمندی مصرف‌کنندگان، بخش عرضه در شرایط بسیار دشوار و فشار بالای هزینهها، مخصوصا نهاده تولید زمین قرار دارد و انتظار کاهش قیمت در این بازار با اصول اقتصادی همخوانی ندارد.
منبع: دنیای اقتصاد
