راهکار مهار قیمت اجاره مسکن چیست؟ از مُسکّن‌های دولتی تا "هوش مصنوعی" مجلس

به گزارش سایت خبری پرسون، این روزها پیش‌بینی بازارهای اقتصادی کار چندان سختی نیست به‌خصوص بازار مسکن. کم‌کاری‌های سال‌های گذشته که روند آن در دولت حسن روحانی تشدید شد باعث شده تا فاصله تقاضا و عرضه در بخش مسکن به شدت افزایش یابد. اتفاقی که که فشارهای آن بیش از همه شامل حال مستاجران شده است.

قشر مستاجر کشور که حدود 9 میلیون خانوار برآورد می‌شود هر ساله در آستانه فصل نقل و انتقالات با دشواری‌های متعددی دست و پنجه نرم می‌کنند. تورم قیمت مسکن در سال قبل، اثرگذاری زیادی روی نرخ اجاره‌بها و البته نابه‌سامان کردن این بخش دارد. امسال نیز همین اتفاق روی داده و با وجود عدم انتشار گزارش تحولات بازار مسکن،‌ رشد قیمت‌ها در این بخش ادامه داشته است.

طبق اعلام دست‌اندرکاران بازار مسکن،‌ متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران به بالای 60 میلیون تومان رسیده است. موضوعی که خیلی زود به یک معضل برای اجاره‌نشین‌ها تبدیل شده است. اما راهکار کنترل بازار اجاره‌ای مسکن چیست؟ چرا دولت‌ها نتوانسته‌اند فکری اساسی برای این بخش داشته باشند.

بهار سال گذشته معاون وقت مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی درباره راهکارهای کنترل بازار اجاره بها از تدوین یک بسته خبر داده و گفته بود:‌بسته مدیریت اجاره بهای مسکن شامل سه بخش است؛ بخش اول کمک یا تشدید عرضه خانه‌های خالی به بازار مسکن یا همان سامانه املاک و اسکان است.

محمود محمودزاده با بیان این‌که اقدام دوم بحث افزایش تولید است، ادامه داد: در قالب پروژه‌های حمایتی مسکن، بیش از 567 هزار واحد در مسکن شهری در حال ساخت است. 158 هزار واحد مسکن روستایی و 193 هزار واحد نیز در حوزه خودمالکی در حال ساخت است. ضمن این‌که در بافت فرسوده نیز 53 هزار واحد ساخته می‌شود که در مجموع 918 هزار واحد خواهد بود.

وی با بیان این‌که تمام تلاش ما این است که این تعداد مسکن را به 2 میلیون واحد برسانیم، اظهار کرد: اقدام سوم نیز کنترل بازار است که در این حوزه دو بخش داریم؛ یک بخشی با مصوبات دولت انجام شدنی است که پیشنهادات در کمیته‌های فنی تنظیم بازار تایید شده است.

اما و اگر اخذ مالیات خانه‌های خالی

فصل جابجایی‌های سال گذشته بازار اجاره مسکن در حالی به پایان رسید که از سه برنامه اعلام شده معاون سابق وزیر راه تنها بخش حمایت‌‌های دولتی اجرایی شد؛ نه خبری از اخذ مالیات خانه‌های خالی شد و نه ورود پروژه‌های در دست ساخت مسکن به بازار.

امسال نیز قرار است دولت حمایت‌هایی را از مستاجران داشته باشد؛ در همین راستا بود که اواخر ماه گذشته آیت‌الله رئیسی رئیس‌جمهوری در جلسه هیئت دولت، با اشاره به تصمیمات اخیر شورای‌ عالی مسکن و نزدیکی فصل جابجایی‌ها به وزیر راه و شهرسازی دستور داد با هماهنگی دستگاه‌های ذیربط، تدابیر لازم را برای تسهیل شرایط تامین مسکن مورد نیاز مستاجران در نظر گرفته شود.

پیگیری‌ها نشان می‌دهد امسال نیز قرار است به مستأجران وام کمک ودیعه مسکن پرداخت شود و احتمالاً نیز تعیین سقف افزایش نرخ اجاره‌بها و تمدید خودکار آن عملیاتی خواهد شد. این اقدامات قطعاً به‌عنوان یک مُسکن می‌تواند درد مستاجران را در آستانه فصل جابجایی التیام بخشد، البته به شرطی که بانک‌ها همراهی لازم را برای پرداخت تسهیلات داشته باشند. اما باید در نظر داشت راهکار اساسی برای ساماندهی بازار اجاره مسکن، افزایش تولید و اجرای برنامه‌های خاص برای این حوزه است. مانند مسکن استیجاری که سال‌های سال است از ضرورت اجرای آن صحبت می‌شود اما در عمل اتفاق امیدوارکننده‌ای برای آن روی نداده است.

برنامه مجلس برای حمایت از مستاجران

نیمه ماه گذشته سخنگوی کمیسیون اصل 90 مجلس از طرح ساماندهی بازار اجاره‌بها با همکاری قوه قضائیه، سازمان امور مالیاتی، سازمان شهرداری‌ها، وزارت اقتصاد، وزارت صمت و ... خبر داد.

علی خضریان درباره این طرح گفته بود:‌ هر سال با پایان تعطیلات نوروز و آغاز فصل نقل و انتقالات مسکن و به ویژه در آستانه فصل تابستان، شاهد نابسامانی در بازار اجاره‌بها و به تبع آن مشکلات فراوان برای عموم مردم و خانواده‌ها هستیم که این مشکلات ناشی از خلأ قانونی یا نظارتی در حوزه اجاره مسکن و عملکرد بنگاه‌های معاملاتی است. بر این اساس مجلس شورای اسلامی در جلسه اردیبهشت ماه سال گذشته با پیشنهاد به دو فوریت طرح کنترل و ساماندهی اجاره بهای املاک مسکونی که محصول جلسات متعدد و مشورت با کارشناسان اقتصادی و حقوقی بود، رأی داد.

وی یادآور شد: در ادامه جزییات این طرح با اعمال تغییراتی نسبت به پیش‌نویس اولیه به تصویب کمیسیون عمران رسید و اسفند سال گذشته به هیات رئیسه مجلس ارجاع شد و در حال حاضر نیز در اولویت رسیدگی در میان طرح‌های دو فوریتی مصوب مجلس قرار دارد.

خضریان با اشاره به جزئیات طرح مذکور گفت: زیرساخت اصلی اجرایی این طرح در سامانه ملی املاک و اسکان است که از مدت‌ها قبل، اجرای آن با نظارت کمیسیون اصل نود در جریان است. لذا حسن اجرای قانون در سامانه ملی املاک و اسکان می‌تواند بر بهبود شرایط بازار اجاره بها تأثیرگذار باشد که متأسفانه بنا به دلایل مختلف اجرای آن تاکنون به تأخیر افتاده و در این طرح تلاش شده خلأهای قانونی آن برای شناسایی و اجرای کامل مالیات بر خانه‌های خالی صورت پذیرد.

نماینده مردم تهران در مجلس افزود: براساس ماده یک این طرح همه دستگاه‌های اجرایی موضوع ماده 5 قانون مدیریت خدمات کشوری، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و تمام بانک‌ها و مؤسسات اعتباری، مرکز آمار و فناوری اطلاعات قوه قضائیه، شهرداری‌ها و مراجع صدور پروانه‌های ساختمانی و فرماندهی انتظامی جمهوری اسلامی ایران موظفند نسبت به ارائه اطلاعات مورد نیاز از جمله اطلاعات زمین و املاک و اطلاعات هویتی، سکونتی، مالکیتی، معاملاتی، بهره‌برداری انشعابات و میزان مصرف، اطلاعات مکان محور سیم‌کارت و اشتراک اینترنت و سایر اطلاعات مورد نیاز املاک، مالکین و ساکنان را بنا به درخواست وزارت راه و شهرسازی از پایگاه‌های اطلاعاتی پایه موضوع تبصره 1 بند «ث» ماده 67 قانون برنامه پنج‌ساله ششم توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی کشور، سامانه ملی اطلاعات رفاه ایرانیان و سامانه سخا حداکثر ظرف مدت یک ماه از لازم الاجرا شدن این قانون به صورت رایگان اقدام کنند.

خضریان با اشاره به پیش‌بینی مجازات برای مستنکفین از اجرای این ماده اضافه کرد: سازمان بازرسی کل کشور موظف است ظرف 2 ماه از لازم الاجرا شدن این قانون، مدیران و اشخاصی که استنکاف یا کوتاهی آنها در این خصوص به تشخیص شورای عالی مسکن محرز شده را حسب مورد به هیئت تخلفات اداری معرفی کند.

وی تاکید کرد: متخلفان از اجرای این تبصره، مشمول مجازات مقرر در ماده (576) قانون مجازات اسلامی می‌‌شوند. ضمن اینکه تمامی اشخاص حقیقی و حقوقی موظفند خوداظهاری‌ موضوع ماده‌های 54 مکرر و 169 مکرر قانون مالیات‌های مستقیم را از طریق سامانه ملی املاک و اسکان انجام دهند و دستگاه‌ها، نهادهای اجرایی و زیر مجموعه‌های آنها مکلفند استعلامات مورد نیاز اقامت و سکونت متقاضیان خود را صرفا از طریق سامانه ملی املاک و اسکان انجام دهند و در صورت عدم خوداظهاری اشخاص حقیقی و حقوقی در سامانه مذکور از ارائه خدمت خودداری کنند.

وی افزود: با توجه به تسهیل شرایط فراهم شده وزارت راه و شهرسازی نیز براساس ماده 3 این طرح مکلف است ظرف یک ماه پس از لازم الاجرا شدن این قانون، برنامه زمان‌بندی ثبت اطلاعات املاک تحت تملک، محل اقامت، سکونت یا بهره برداری در سامانه ملی املاک و اسکان را برای مناطق مختلف شهری و روستایی کشور با اولویت مناطقی که بیشترین نسبت خانه خالی را در کلانشهرها و شهرهای پر جمعیت دارند، فراهم کند.

سخنگوی اصل 90 مجلس اظهار کرد:‌ براساس ماده 4 این طرح، وزارت راه و شهرسازی موظف است شرایطی را فراهم کند که ثبت اطلاعات طرفین معامله در معاملات خرید و فروش و اجاره املاک به شکل استاندارد مبایعه نامه در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور جهت اخذ کد رهگیری، منوط به ثبت اطلاعات سکونتی و مالکیتی طرفین معامله در سامانه ملی املاک و اسکان کشور شود.

خضریان با تأکید بر ایجاد سکوهای معاملات املاک برای تسهیل اجاره مسکن مردم گفت: همچنین وزارت راه و شهرسازی موظف است با همکاری سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، وزارت صنعت و معاونت علمی و فناوری ریاست جمهوری، آیین نامه نحوه مجوزدهی و فعالیت و نظارت بر «سکوهای معاملات املاک» را طی 3 ماه پس از لازم الاجرا شدن این قانون تهیه کرده و به تصویب هیئت وزیران برساند.

وی یادآور شد: در این طرح تلاش شده نسبت به تکمیل حقوق موجر و مستأجر اقدام شود و تمامی بندهای قرارداد باید توسط سازمان ثبت، تایید شود.

تعیین حق‌‌الزحمه مشاوران املاک برای کنترل بازار اجاره مسکن

وی ادامه داد: ساماندهی مبالغ دریافتی توسط مشاوران املاک نیز به موجب ماده 6 این طرح انجام خواهد شد که بر اساس آن وزارت راه موظف است، آیین نامه نحوه تعیین تعرفه حق الزحمه مشاورین املاک را بر مبنای درصدی از ارزش معاملاتی و اجاری املاک موضوع ماده (64) و (54) قانون مالیات‌های مستقیم، تناسب تعرفه با میانگین سالانه حجم قراردادهای به ثبت رسیده در هر منطقه جغرافیایی به صورت پلکانی نزولی و تعیین سقف تعرفه قابل دریافت در هر معامله بطوریکه در هر حال میزان اجاره بها در تعیین میزان تعرفه اثرگذار نباشد، حداکثر دو ماه پس از لازم الاجرا شدن این قانون، تهیه کرده و به تصویب هیات وزیران برساند.

وی همچنین با اشاره به مشوق‌های مالیاتی برای مالکانی که به صورت دو یا چند ساله منازل خود را اجاره می‌دهند، گفت: در ماده 7 این طرح برای بهبود شرایط بازار اجاره‌بها و تشویق اجاره ملک به صورت چند ساله معافیت مالیاتی تا 100 درصد برای مالکانی در نظر گرفته است که بیش از یکسال در بدو قرارداد ملک خود را اجاره می‌دهند.

استفاده از هوش مصنوعی برای کشف قیمت املاک

نماینده مجلس از بهره‌گیری فناوری‌های نوین برای کشف قیمت املاک در طرح مجلس خبر داد و بیان کرد: وزارت راه و شهرسازی مکلف است طی 6 ماه پس از لازم الاجرا شدن این قانون، با بهره‌گیری از ظرفیت سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور با اولویت استفاده از فناوری‌های نوین نظیر هوش مصنوعی و در نظر گرفتن ملاک‌هایی اقدام به کشف قیمت هر پلاک ثبتی با کاربری مسکونی کند.

تمدید خودکار قراردادهای اجاره با افزایش سقف معقول، ساخت خانه‌های اجاره‌ای، کنترل مشاوران املاک، تعیین حق‌الزحمه مشاوران،‌استفاده از هوش مصنوعی و... راهکارهایی کوتاه‌مدت و میان مدت برای کنترل بازار اجاره مسکن و حمایت از مستاجران است. اما نباید فراموش کرد کم‌کاری‌های گذشته امروز به مصیبتی برای اجاره‌نشین‌ها تبدیل شده و باید در تمام طول سال به فکر این قشر بود نه فقط در آستانه فصل جابجایی‌ها. به‌طور قطع تصویب قوانین حمایتی تاثیر به‌سزایی در آسودگی خیال اجاره‌نشین‌ها یا همان خوش‌نشین‌های سال‌های دور دارد.