مدیرکل راه و شهرسازی استان زنجان خبر داد:
سجاد سیف- مدیرمسئول
به گزارش پرسون، متغیرهای اقتصاد کلان بر صنعت ساخت و ساز کشور کدامند؟
نرخ برابری ارز
تحولات متغیرهای اقتصاد کلان و اثر آن بر بخش مسکن شامل نرخ ارز و فولاد بشدت بر صنعت ساخت و ساز اثر گذار بوده است. میان قیمت یک متر مربع واحد مسکونی و نرخ ارز (دلار) هم حرکتی وجود دارد. دلیل آن هم مشخص است؛ تغییر هر دو متغیر یعنی قیمت یک متر مربع واحد مسکونی با نرخ ارز، به دلیل انتظارات تورمی جامعه صورت پذیرفته و این روند از سال ۱۳۹۷ با افزایش نرخ برابری و کاهش ارزش پول ملی شتاب گرفته است. بنابراین قیمت مسکن در کشور از نیمه‌های سال ۱۳۹۷همگام با تنزل ارزش پول ملی، به عنوان یک دارایی با دوام افزایش قابل ملاحظه‌ای پیدا کرده است.
قیمت فولاد
طی دوره ده ساله ۸۹-۹۸ قیمت میل گرد با نوسانات و افزایش قیمت شدیدی مواجه شد. از آنجا که میل گرد به عنوان یک مصالح با وزن بالا در بین نهاده‌های ساخت و ساز قرار می‌گیرد، افزایش قیمت میل گرد مترادف با افزایش قیمت دیگر نهاده‌ها و در نهایت هزینه‌های تولید مسکن است. با توجه به همبستگی زیاد «قیمت» و «هزینه ساخت» مسکن، افزایش هزینه های ساخت، متعاقباً افزایش قیمت مسکن را نیز به همراه دارد.
تسهیلات بانکی
سهم تسهیلات پرداختی به بخش مسکن برای خرید خانه با نزولی مستمر از هفده درصد در سال ۱۳۹۰ به ۹.۱ درصد در پایان سال ۱۳۹۵ و ۸.۵ درصد در شش ماهه اول سال ۱۳۹۷ رسید. لازم بذکر است، در سنوات گذشته بالاترین سهم تسهیلات پرداختی متعلق به بخش بازرگانی و خدمات و پایین ترین سهم متعلق به بخش های کشاورزی، مسکن و ساختمان بوده است. نظر به بانک محور بودن تامین مالی مسکن در کشور ایران، این واقعیت دستیابی به مسکن را برای خانوارهای ایرانی، محدود کرده است.
بنا بر آمار ارائه شده در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور، بیشترین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در مناطق ۱، ۳ و ۶ تهران به ثبت رسید. به موازات اجاره بهای ماهانه مسکن در تهران در هر سال نسبت به سال قبل، افزایش داشته است. در سال هایی که قیمت مسکن از ثبات نسبی برخوردار بود و تورم عمومی در سطح پایین تری قرار داشت، رشد اجاره بها متعادل تر بوده، مشابه شرایطی که در سال‌های ۱۳۹۳ تا اوایل سال ۱۳۹۷ وجود داشت. از نیمه دوم سال ۹۷ با افزایش تورم عمومی و قیمت مسکن، میزان اجاره بها نیز افزایش یافت.
بر اساس بررسی روند بلند مدت افزایش اجاره بها آپارتمان، مشخص می شود که نرخ رشد اجاره بها بیشتر تحت تاثیر نرخ تورم عمومی قرار دارد و رابطه مستقیمی با جهش‌های ناگهانی قیمت مسکن ندارد. شایان ذکر است، از سال ۱۳۸۹ تا ۱۳۹۷ رشد تجمعی اجاره بها همواره متناسب با رشد تجمعی تورم صورت گرفته است.
بر اساس داده های سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور، در فروردین ۱۳۹۸ بیشترین سهم معاملات واحدهای مسکونی مربوط به واحدهایی با قیمت هر متر مربع کمتر از ۱۲ میلیون تومان (۶۱ %) بوده است و توان خرید متقاضیان در محدوده کمتر از ۱۲ میلیون تومان به ازای هر متر مربع (برای شهر تهران) بوده است. تولید مسکن باید برای این جامعه هدف در دستور کار قرار گیرد. همچنین در همین ماه بیشترین حجم معاملات را واحدهای با مساحت ۴۰ تا ۸۰ مترمربع (۵۳ درصد) و کمترین حجم معاملات را واحدهایی با مساحت کمتر از ۴۰ مترمربع (۳ درصد) به خود اختصاص داده است.
وعده‌های توخالی
درباره حمایت از مستاجران و نظم بخشیدن به بازار اجاره‌بهای مسکن فقط حرف شنیده‌ایم. حتی قوانین به تصویب‌رسیده در این زمینه به‌درستی اجرا نشده است، این درحالی است که آمار اجاره‌نشینی همچون نرخ اجاره‌بها در ایران به‌شدت رشد کرده است.
در سال۱۳۹۰ حدود ۲۶/۶ درصد از ایرانیان اجاره‌نشین بودند که این آمار در سرشماری سال۱۳۹۵ با حدود ۴درصد افزایش به ۳۰/۸ درصد رسیده است. اکنون طبق آخرین سرشماری رسمی، کاهش قدرت خرید مردم طی ۴ سال گذشته به مراتب بیشتر از سال‌های ۹۰ تا ۹۵ بوده است و انتظار می‌رود سهم خانوارهای مستاجر طی سال‌های ۹۵ تاکنون رشد چشمگیری یافته باشد و چه‌بسا در سال ۱۴۰۰ و پس از سرشماری رسمی، آمار‌های جدید حکایت از مستاجر بودن بیش از ۴۰ درصد خانوارهای ایرانی داشته باشد.
وزارت راه و شهرسازی طی سال‌های گذشته، اقدام درخوری برای مدیریت بازار مسکن، به‌ویژه بازار اجاره‌بها، انجام نداده است. با این حال اول تیر سال جاری این وزارتخانه از آغاز تدوین طرح «اجاره‌داری حرفه‌ای» خبر داد. ۱۵ تیر نیز عباس فرهادیه، مدیرکل دفتر سرمایه‌گذاری و اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی، از اجرای طرح‌های اجاره‌داری حرفه‌ای ظرف مدت یک ماه خبر داد. اکنون، اما بیش از ۳ ماه از زمان اعلام‌شده، گذشته و هنوز اقدامی در این زمینه انجام نشده است و دولتمردان به پرداخت وام ناچیز ودیعه مسکن اکتفا کرده‌اند.
خانه‌به‌دوش‌ها از یک سمت به‌دلیل نبود قوانین حمایتی کافی، نمی‌توانند به نرخ مسکن اعتراض کنند و ازسوی دیگر به‌دلیل ضعف سیاست‌های حمایتی در بحث اجاره‌داری حرفه‌ای، نمی‌توانند خانه‌ای را از نهاد‌های دولتی و حمایتی کرایه کنند.
آمار نرخ اجاره‌بها تنها اطلاعاتی است که اگر دقت کافی را نداشته باشد، به کسی برنمی‌خورد و اعتراضی به آن نمی‌شود. دیروز مرکز آمار ایران گزارش تورم فصل تابستان در بخش اجاره مسکن را اعلام کرد.
براساس این گزارش، متوسط افزایش هزینه اجاره‌بها برای کل خانوار‌هایی که قرارداد خود را تمدید کرده اند، در تابستان١٣٩٩ برابر با ۴۱/۲ درصد است. متوسط افزایش هزینه اجاره بها برای کل خانوار‌هایی که تمدید قرارداد داشته اند در فصل تابستان ۱۳۹۸، ۲۷/۱ درصد بوده‌است. این مسئله نشان می‌دهد که امسال هزینه تمدید اجاره بها افزایش زیادی داشته‌است. نرخ تورم چهار فصل منتهی به تابستان١٣٩٩ نیز نسبت‌به دوره مشابه سال قبل در بخش اجاره‌بها، برابر با ۲۴/۳ درصد است.
اوضاع مستاجران در کشور‌های خارجی چگونه است؟
براساس گزارش «اجاره‌داری مسکن و مروری بر قوانین کنترل اجاره‌بها» که مرکز پژو‌هش‌های مجلس شورای اسلامی منتشر کرده است، موضوع کنترل اجاره برای اولین‌بار در دهه نخست ۱۹۰۰ میلادی در ایالت متحده آمریکا و برخی کشور‌های دیگر برای کنترل افزایش اجاره‌بها و تخلیه مستاجر در شرایط اضطراری مسکن، ظهور پیدا کرد. همزمان اغلب کشور‌های اروپایی نیز در جریان جنگ جهانی اول، اولین مقررات خود را برای کنترل اجاره وضع کردند. تجربه جهانی توسعه بخش مسکن نشان داده است که موضوع شکست بازار در برقراری تعادل پایدار بین عرضه و تقاضا در بخش مسکن، محتمل است و حتی در اقتصاد‌های آزاد نیز مجموعه قوانین نظارتی، کنترلی و حمایتی در بخش مسکن رایج است.
در سال‌های گذشته، سیاست‌گذاری بسیاری از کشور‌ها به‌سمت حمایت از مسکن استیجاری سوق داشته است، به‌طوری‌که در کشور‌هایی مانند سوییس و آلمان که جمعیت اجاره‌نشینشان به ترتیب ۵۷ و ۴۸ درصد از جمعیت آنها را تشکیل می‌دهد، سکونت در مسکن استیجاری به‌دلیل قوانین حمایتی قوی از مستاجران، مزیت بیشتری از سکونت ملکی دارد و به‌صورت یک ترجیح و انتخاب درآمده است.
با وجود بیش از یک قرن تجربه جهانی در اجاره‌داری حرفه‌ای، این برنامه در اقتصاد نیمه‌دولتی ایران هنوز به اجرا درنیامده است، این درحالی است که افزایش قیمت مسکن و همین‌طور اجاره‌بهای مسکن در کلان‌شهر‌های ایران نظیر مشهد، طی ۲ سال گذشته بسته به منطقه شهری، بین ۵۰۰ تا ۱۲۰۰ درصد بوده است، با این حال دولت هنوز برنامه مشخصی برای کنترل این بازار به اجرا نگذاشته و به بیان طرح‌هایی که در آینده اجرا خواهد شد، اکتفا کرده است.
نقش مشاوران در گرانی ملک
"این منطقه خوش فروشه، اگه یه کم روی این فایل کار کنیم، می‌تونیم بهتر بفروشیم". عامل سوم تورم‌زا در بازار ملک به رفتار بعضی واسطه‌های ملکی برمی‌گردد که با آگاهی از شلوغ‌ترین ماه بازار مسکن طی حداقل شش سال اخیر، به عنوان مشوق گرانی عمل کردند. برخی مشاوران املاک که عقبایی مدعی است جواز کسب ندارند، در مناطق پرمشتری تهران، فروشندگان را به ارایه قیمت‌های بالاتر سوق می‌دهند و تورم انتظاری در بازار ملک را عامل توجیه‌کننده‌ی این رفتار می‌دانند. اما واقعیت ماجرا چیز دیگری است.
بررسی تعداد معاملات مسکن پایتخت طی شش سال اخیر حاکی از آن است که اردیبهشت ماه یکی از پرتقاضاترین ماه‌ها در بازار مسکن بوده است. امسال با توجه به تاثیرپذیری مسکن از التهاب بازارهای موازی، این تقاضا نمود بیشتری پیدا کرد و هجوم مشتریان آپارتمان منجر به افزایش قیمت به بالاتر از میانگین سالیانه شد. اما پیش‌بینی می‌شود این تب در ماه‌های آینده به تدریج فروکش کند و میانگین رشد قیمت مسکن به محدوده ۳۰ درصد برگردد.
آنها که از آب گل‌آلود ماهی می‌گیرند
عوامل دیگری هم از جمله کمبود عرضه طی شش سال اخیر و نبود سیاست‌های تعدیل‌کننده از جمله مالیات بر خانه‌های خالی در گرانی یکباره خانه‌ی آرزوها در اردیبهشت ماه نقش داشتند اما در این بین کم نیستند بنگاهی‌هایی که ماهی‌های درشت از این آب گل‌آلود صید می‌کنند. اتحادیه املاک هم کماکان سکوت پیشه کرده و نقش خود را اخیرا به ارایه‌ی آمار تعداد معاملات تنزل داده است.
مشاوران متخلف جواز کسب ندارند
از سوی دیگر نایب رییس اتحادیه املاک با اذعان به وجود تخلف در صنف مشاوران املاک می‌گوید: من کتمان نمی‌کنم که در مشاوران املاک تخلف صورت می‌گیرد. در تمامی مشاغل و حرف احتمال وجود تخلف وجوددارد. کما این‌که ممکن است پزشک یا حتی خبرنگار متخلف هم داشته باشیم اما این‌که بگوییم عموم مشاوران املاک، افرادی خاطی و متخلف هستند این‌گونه نیست و غالب مشاوران افراد شرافمتمندی هستند.
حسام عقبایی بیان می‌کند: عموم مشاوران به دنبال این هستند که قیمت مدنظر خریدار و فروشنده را به هم نزدیک کنند. هنر مشاور املاک این است که ملک را به قیمت واقعی آن روز بفروشد. ممکن است بعضی مشاوران به فروشنده بگویند اکازیون فروخیتم یا به خریدار بگویند اکازیون خریدیم. اما شرافتمندانه‌ترین کار این است که مشاور املاک با توجه به قیمت واقعی روز هر منطقه به خریدار و فروشنده خدمات ارایه دهد. عمده کسانی که فروشندگان را ترغیب به ارایه قیمت‌های کاذب می‌کنند فاقد جواز کسب هستند و در صورتی که این گزارش‌ها به اتحادیه برسد با آنها برخورد می‌کنیم. هرچند طی حدود ۲۰ سال که من در اتحادیه حضور دارم هنوز چنین شکایتی به دست ما نرسیده است.
عقبایی همچنین پیش‌بینی کرد که بازار مسکن در ماه‌های پیش رو به تعادل برسد و میانگین رشد قیمت آن به متوسط ۳۰ درصد برگردد. او گفت: تا اواخر تابستان شاهد کاهش تدریجی قیمت مسکن خواهیم بود اما از حدود ۳۰ درصد رشد سالیانه پایین‌تر نمی‌آید.
خطر رکود تورمی در انتظار بازار مسکن
بخش مسکن بیش از پنج سال رکود ساخت و ساز و معاملات را تجربه می‌کند. از سه ماهه پایانی سال ۱۳۹۶ همزمان با افزایش نسبی معاملات، قیمت‌های قطعی شهر تهران تا ۴۱ درصد افزایش نشان داد. میانگین قیمت مسکن شهر تهران نیز در اسفندماه ۲۶ درصد نسبت ماه مشابه سال قبل از آن افزایش یافت.
سپس در فروردین ماه که معمولا تعداد معاملات پایین می‌آید شاهد کاهش ۶.۳ درصدی معاملات تهران بودیم اما میانگین قیمت‌ها نسبت به ماه مشابه سال قبل ۲۹.۵ درصد رشد کرد در منطقه ۵ به عنوان پرفروش‌ترین منطقه شهر تهران میانگین قیمت سالیانه ۴۷ درصد افزایش یافت.
با این‌که هنوز آمار رسمی بانک مرکزی از وضعیت بازار مسکن شهر تهران در اردیبهشت ماه ارایه نشده، اتحادیه املاک گزارش داده که در این ماه حدود ۲۱ هزار مورد خرید و فروش مسکن در شهر تهران انجام شده که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۷ درصد افزایش یافته است. این در حالی است که مشاهدات میدانی از رشد ۴۰ تا ۷۰ درصد قیمت‌ها در مناطق پرمشتری شهر تهران حکایت دارد. یعنی نرخ تورم مسکن به عدد بی‌سابقه حدود ۴۰ درصد بالاتر از میانگین تورم عمومی رسیده و احتمالا ادامه‌ی این وضعیت به رکود تورمی در بازار مسکن منتج خواهد شد.
عوامل متعددی در نابسامانی بازار املاک نقش دارند که اگر با دقت به آنها توجه کنیم متوجه می‌شویم که دلیل عمده این شرایط اوضاع نابسامان اقتصادی کشور است که بر همه ی بخش‌های جامعه از جمله قیمت مسکن تاثیر گذار بوده و مسئولین برای حل این مشکل باید شرایط اقتصادی کشور را بهبود ببخشند.
